İzale-i Şüyu( Ortaklığın Giderilmesi Davası)

Ortaklığın giderilmesi davası (uygulamadaki adıyla izale-i şuyu davası), bir taşınmaz veya taşınır üzerinde birden fazla kişinin ortak malik olduğu durumlarda, ortak mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesi için açılan davadır. Özellikle miras kalan ev, arsa, tarla, dükkân gibi mallarda paydaşlar anlaşamıyorsa bu dava en sık başvurulan hukuki yoldur.

Ortaklığın Giderilmesi

Bu yazıda;

·       ortaklığın giderilmesi davasının ne olduğu,

·       hangi mahkemede açılacağı,

·       kimlere karşı açılacağı,

·       zorunlu arabuluculuk şartı,

·       aynî taksim mi satış mı,

·       dava süreci,

·       süreler,

·       püf noktaları,

·       ve uygulamada en çok yapılan hatalar

ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Önemli Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayınıza göre farklı hukuki sonuçlar doğabilir. Özellikle çok hisseli, miraslı, tarımsal arazi veya üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda avukat desteği alınması ciddi hak kaybını önler.

1) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NEDİR?

Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti (özellikle miras ortaklığı) bulunan malvarlıklarında, ortaklığın devamı taraflar için çekilmez veya fiilen sürdürülemez hale geldiğinde açılan davadır.

Bu dava ile ortaklık iki şekilde sona erdirilebilir:

A) 

Aynen taksim (fiilen bölünerek paylaşım)

Taşınmaz teknik ve hukuki olarak bölünebiliyorsa, herkesin payına denk düşecek şekilde fiziksel bölünme yapılır.

B) 

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi

Taşınmaz bölünemiyorsa veya bölünmesi değer kaybı yaratıyorsa, taşınmaz satılır ve bedel hisseler oranında paylaştırılır.

Türk Medeni Kanunu’nda paylı mülkiyette paylaşma istemi düzenlenmiştir; her paydaş kural olarak paylaşma talep edebilir. Uygulamada bu, ortaklığın giderilmesi davasının temel dayanağıdır. 

2) HANGİ DURUMLARDA AÇILIR?

Ortaklığın giderilmesi davası en çok şu durumlarda açılır:

·       Miras kalan ev, arsa, tarla paylaşılmıyorsa

·       Kardeşler / mirasçılar anlaşamıyorsa

·       Hisseli tapuda paydaşlardan biri satış istiyor, diğeri istemiyorsa

·       Taşınmazın kullanımı konusunda kavga çıkıyorsa

·       Bir hissedar “ben payımı kullanamıyorum” diyorsa

·       Birden fazla hissedar var ve fiili kullanım düzeni çökmüşse

·       Hisseli gayrimenkul uzun süredir atıl bekliyorsa

3) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDAN ÖNCE ZORUNLU ARABULUCULUK VAR MI?

Evet, vardır. (2026 itibarıyla çok kritik)

1 Eylül 2023’ten itibaren, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartı haline gelmiştir. Adalet Bakanlığı da bu hususu açıkça duyurmuştur. 

Bu ne demek?

Dava açmadan önce:

1.       Arabuluculuk başvurusu yapılmalı

2.       Arabulucu dosya açmalı

3.       Toplantı yapılmalı / taraflar davet edilmeli

4.       Anlaşma olmazsa son tutanak alınmalı

5.       Bu tutanak dava dilekçesine eklenmeli

Arabuluculuk yapılmadan dava açılırsa ne olur?

Mahkeme, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret kararı verebilir.

Arabuluculuk süresi ne kadar?

Uygulamada temel süre 3 hafta, zorunlu hallerde 1 hafta uzatma ile toplam 4 haftaya kadar çıkabilir. Adalet Bakanlığı açıklamalarında da bu çerçeve vurgulanmaktadır. 

Püf Noktası: Arabuluculukta “anlaşma olmaz” tutanağı almak bazen davanın en önemli ilk adımıdır. Tutanakta uyuşmazlığın konusunun net yazılması faydalıdır:

“… ili … ilçesi … ada … parsel sayılı taşınmazın ortaklığının giderilmesi talebi.”

4) DAVA HANGİ MAHKEMEDE AÇILIR?

Görevli mahkeme:

Sulh Hukuk Mahkemesi

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları uygulamada Sulh Hukuk Mahkemesi görev alanındadır. Adalet Bakanlığı da bu uyuşmazlıkları “Sulh Hukuk Mahkemelerinin görev alanına giren uyuşmazlıklar” arasında değerlendirmektedir. 

5) DAVA NEREDE AÇILIR? (YETKİLİ MAHKEME)

Taşınmaz varsa:

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. HMK m.12 uygulaması gereği ortaklığın giderilmesi davası da bu kapsamdadır. 

Örnek:

·       Ankara Çankaya’daki taşınmaz için → Ankara Sulh Hukuk Mahkemesi

·       Polatlı’daki tarla için → Polatlı Sulh Hukuk Mahkemesi

·       Keçiören’deki daire için → Ankara Batı / Ankara merkez adli yargı çevresine göre ilgili Sulh Hukuk Mahkemesi

Birden fazla taşınmaz varsa:

Eğer dava birden fazla taşınmazı kapsıyorsa, taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da dava açılabilir. HMK m.12/3 buna imkan tanır. 

Püf Noktası: Farklı şehirlerde çok sayıda taşınmaz varsa dosya stratejisi çok önemlidir. Bazen hepsini tek dosyada açmak, bazen gruplamak daha mantıklı olabilir. Özellikle tebligat ve bilirkişi giderleri bakımından avukatla planlama yapılmalıdır.

6) DAVA KİMLERE KARŞI AÇILIR?

Cevap: 

Tüm paydaşlara / tüm mirasçılara karşı

Ortaklığın giderilmesi davası tek bir hissedara karşı açılıp geçilecek bir dava değildir.

Taşınmazda pay sahibi olan herkesin davada taraf olması gerekir.

Taraf olması gerekenler:

·       Tapuda hissedar görünen tüm kişiler

·       Miras ortaklığı varsa tüm mirasçılar

·       Ölmüş paydaş varsa → mirasçıları (veraset ilamına göre)

·       Kısıtlı varsa → vasi ile temsil

·       Küçük varsa → veli / vasi

·       Gaip / adresi bulunamayan varsa → usulüne uygun tebligat ve gerekirse temsil mekanizmaları

En kritik hata:

Bir hissedarın eksik gösterilmesi.

Bu durum dosyayı uzatır, bozma / eksiklik / taraf teşkili sorunu yaratır.

7) DAVA AÇMADAN ÖNCE HANGİ BELGELER HAZIRLANMALI?

Gerekli temel belgeler:

·       Tapu kayıtları / TAKBİS bilgileri

·       Veraset ilamı (miras varsa)

·       Nüfus kayıt örnekleri (gerektiğinde)

·       Arabuluculuk son tutanağı (zorunlu)

·       Taşınmazın ada/parsel bilgileri

·       Varsa:

o   fiili kullanım krokisi

o   belediye imar durumu

o   kadastro çapı

o   yapı ruhsatı / iskan

o   tarımsal arazi niteliği bilgisi

o   hissedarlar arasında yapılan eski anlaşmalar

·        

Püf Noktası: Tapu kaydını sadece “adres” üzerinden değil, ada-parsel bazında netleştirmek çok önemlidir. Yanlış parsel yazılması çok ciddi sorun çıkarır.

8) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI NASIL AÇILIR? (ADIM ADIM)

AŞAMA 1: Arabuluculuk başvurusu

·       Taşınmazın bulunduğu yerde veya yetkili arabuluculuk bürosuna başvuru

·       Taraflar davet edilir

·       Anlaşma olmazsa son tutanak alınır

AŞAMA 2: Dava dilekçesinin hazırlanması

Dilekçede mutlaka şunlar olmalı:

·       Mahkeme adı

·       Davacı bilgileri

·       Davalı tüm paydaşlar

·       Taşınmazın açık tapu bilgisi (il, ilçe, mahalle, ada, parsel)

·       Ortaklığın hangi sebeple sürdürülemediği

·       Aynen taksim mümkünse bu talep, değilse satış suretiyle giderme talebi

·       Arabuluculuk son tutanağı

·       Deliller

·       Sonuç ve istem

AŞAMA 3: Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılması

·       UYAP üzerinden avukatla

·       Fiziken tevzi bürosundan

·       Harç ve gider avansı yatırılır

AŞAMA 4: Taraf teşkili ve tebligatlar

·       Tüm hissedarlara tebligat çıkar

·       Eksik mirasçı varsa tamamlanır

·       Vefat eden hissedar varsa veraset ilişkisi kurulur

AŞAMA 5: Keşif ve bilirkişi incelemesi

Mahkeme çoğu dosyada:

·       Keşif

·       Harita / fen bilirkişisi

·       Gerekirse imar, ziraat, inşaat, değerleme bilirkişisi

incelemesi yaptırır.

AŞAMA 6: Aynen taksim mümkün mü değerlendirmesi

Mahkeme şuna bakar:

·       İmar mevzuatına göre bölünebilir mi?

·       Tarımsal arazide asgari büyüklük kuralları var mı?

·       Yol cephesi / ifraz şartları uygun mu?

·       Bölünürse değer kaybı aşırı olur mu?

·       Üzerinde bina varsa bağımsız paylaşım mümkün mü?

AŞAMA 7: Karar

Mahkeme genellikle şu iki karardan birini verir:

1.       Aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi

2.       Satış suretiyle ortaklığın giderilmesi

Uygulamada, özellikle konut/arsa/tarla dosyalarında çoğu kez satış suretiyle giderme kararı verilir; çünkü teknik bölünme çoğu zaman mümkün olmaz veya ekonomik değildir. Yargıtay kararlarında da aynen taksim konusunda bilirkişi incelemesinin tam yapılmasının önemi vurgulanmaktadır. 

9) AYNEN TAKSİM Mİ, SATIŞ MI? HANGİSİ DAHA OLASI?

A) Aynen taksim için aranan temel mantık

Aynen taksim her dosyada mümkün değildir. Şunlar önemlidir:

·       Parsel ifraz edilebilir olmalı

·       İmar mevzuatına uygun olmalı

·       Tarım arazilerinde bölünme sınırları engel olmamalı

·       Her paydaşa makul ve ekonomik değer düşmeli

·       Bölünme taşınmazı kullanılamaz hale getirmemeli

B) Satış suretiyle giderme daha sık görülür

Aşağıdaki hallerde çoğu zaman satışa gidilir:

·       Tek daire / tek ev

·       Tek dükkân

·       Küçük yüzölçümlü arsa

·       Bölünmesi imkânsız tarla

·       Üzerinde tek yapı olan taşınmaz

·       Çok hisseli karmaşık dosya

Püf Noktası:

“Ben satış istemiyorum” demek tek başına sonucu değiştirmez.

Eğer aynen taksim hukuken / fiilen mümkün değilse mahkeme satışa gider.

10) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA HİSSEDARLARIN ÖNCELİKLİ ALIM HAKKI VAR MI?

Bu konu çok karıştırılır.

Kural olarak:

Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda satışa karar verilirse, satış ihale / satış prosedürü ile yürür. Hissedarların otomatik “gizli ön alım önceliği” varmış gibi düşünülmesi doğru değildir.

Ancak uygulamada:

·       Hissedarlar da ihaleye katılabilir

·       Satışta üçüncü kişilere göre daha hazırlıklı olabilir

·       Bedel yükseltme / satın alma stratejisi kurabilir

Püf Noktası:

Satışa gidilecek dosyada “biz aile içinde alırız” düşüncesi varsa, dava açılmadan önce arabuluculukta pay devri protokolü denemek çoğu zaman daha akıllıcadır.

11) DAVA NE KADAR SÜRER?

Kesin süre vermek mümkün değil.

Ama pratikte süreyi etkileyen faktörler:

·       Hissedar sayısı

·       Tebligat zorlukları

·       Mirasçıların tam olup olmaması

·       Keşif yoğunluğu

·       Bilirkişi raporuna itirazlar

·       Taşınmaz sayısı

·       Tarımsal arazi / imar sorunu

·       İstinaf / temyiz

Ortalama olarak:

·       Basit dosya: 8–18 ay

·       Orta zorlukta dosya: 1,5–3 yıl

·       Çok hisseli / çok taşınmazlı dosya: daha uzun sürebilir

Önemli: Karar çıktıktan sonra satış aşaması ayrıca zaman alabilir.

Yani “karar verildi, hemen para alınır” diye düşünülmemelidir.

12) KARARDAN SONRA SATIŞ SÜRECİ NASIL İŞLER?

Mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verirse:

1.       Karar kesinleşir (veya kesinleşme şartı dosyanın niteliğine göre değerlendirilir)

2.       Satış işlemleri başlatılır

3.       Taşınmazın güncel kıymet takdiri yapılabilir / satış hazırlığı yapılır

4.       İhale / e-satış süreci işler

5.       Satış bedeli tahsil edilir

6.       Masraflar düşülür

7.       Kalan bedel pay oranında hissedarlara dağıtılır

Püf Noktası:

İlk bilirkişi değeri ile satış anındaki gerçek piyasa değeri farklı olabilir.

Bu yüzden satış aşamasını ayrıca takip etmek gerekir.

13) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA SÜRELER NELERDİR?

En önemli süreler:

1) Arabuluculuk süreci

·       Temel: 3 hafta

·       Uzatma: 1 hafta

·       Toplam: 4 hafta civarı olabilir  

2) Bilirkişi raporuna itiraz süresi

Mahkemenin ara kararında genellikle belirlenir. Uygulamada çoğu kez 2 hafta civarı süre verilir; fakat mutlaka mahkemenin verdiği süreye bakılmalıdır.

3) İstinaf süresi

Gerekçeli kararın usulüne uygun tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf başvurusu yapılır (genel HMK kuralı).

4) Tebligat süreleri

Özellikle çok hisseli dosyalarda tebligat gecikmesi dosyanın en büyük zaman kaybıdır.

En kritik not:

Süreler “karar yazıldı” diye değil, çoğu zaman usulüne uygun tebliğ ile başlar.

E-tebligat / UETS durumu varsa buna ayrıca dikkat edilmelidir.

14) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA EN ÖNEMLİ PÜF NOKTALARI

1) Tüm paydaşları eksiksiz yazın

Eksik taraf = uzayan dava.

2) Arabuluculuk tutanağını unutmayın

Bu artık dava şartı.

3) Ada / parseli net yazın

Yanlış parsel bilgisi büyük sorun yaratır.

4) Miras dosyasında önce veraset zincirini temizleyin

Ölen hissedarın mirasçıları belirlenmeden dosya sağlıklı yürümez.

5) Aynen taksim istiyorsanız teknik veri sunun

·       imar durumu

·       ifraz olur görüşü

·       yol cephesi

·       kroki

·       ziraat / harita görüşü

Sadece “ben satış istemiyorum” demek yetmez.

6) Üzerinde bina / muhdesat varsa bunu özellikle belirtin

Kim yaptı, ne zaman yaptı, kimin kullanımında, bağımsız bölüm niteliği var mı?

Bu hususlar bedel dağılımını ve tartışmaları etkileyebilir.

7) Tarımsal arazilerde özel dikkat

Tarım arazilerinde bölünme her zaman serbest değildir.

Asgari tarımsal büyüklük ve ifraz sınırlamaları sonucu doğrudan etkiler.

8) Satış aşamasını da ayrıca takip edin

Birçok kişi “kararı aldım, bitti” sanır.

Asıl ekonomik sonuç çoğu zaman satış aşamasında belirlenir.

15) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA EN SIK YAPILAN HATALAR

·       Arabuluculuğa gitmeden dava açmak

·       Tapu bilgilerini eksik yazmak

·       Ölmüş hissedarı davalı göstermek ama mirasçılarını eklememek

·       Tüm hissedarları toplamamak

·       Aynen taksim talep edip hiçbir teknik dayanak sunmamak

·       Tarım arazisini normal arsa gibi değerlendirmek

·       Bilirkişi raporuna süresinde itiraz etmemek

·       Satış aşamasını takip etmemek

·       “Benim fiilen kullandığım yer benimdir” sanmak(fiili kullanım her zaman hukuki mülkiyet sonucunu değiştirmez)

16) DAVA DİLEKÇESİNDE NASIL TALEP KURULMALI?

Uygulamada çoğu avukat şu şekilde alternatifli talep kurar:

Örnek talep mantığı:

·       Öncelikle aynen taksim suretiyle ortaklığın giderilmesine,

·       bunun mümkün olmaması halinde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine,

·       yargılama giderleri ve vekalet ücretinin pay oranlarına göre taraflara yükletilmesine karar verilmesi talep olunur.

Püf Noktası:

Sadece “satış” istersen, aynen taksim ihtimalini daraltmış olabilirsin.

Dosyanın yapısına göre alternatifli talep çoğu zaman daha güvenlidir.

17) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA HANGİ DELİLLER KULLANILIR?

·       Tapu kayıtları

·       Veraset ilamı

·       Nüfus kayıtları

·       Arabuluculuk son tutanağı

·       Belediye imar durumu

·       Kadastro kayıtları

·       Çap / aplikasyon krokisi

·       Uydu görüntüleri / fiili kullanım krokileri

·       Yapı ruhsatı / iskan

·       Elektrik / su abonelik kayıtları (kullanım ispatında)

·       Bilirkişi incelemesi

·       Keşif

·       Tanık (sınırlı katkı sağlar, ama kullanım / yapı / fiili durum için yardımcı olabilir)

18) ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASI AÇMADAN ÖNCE ALTERNATİF ÇÖZÜMLER

Dava her zaman ilk seçenek olmayabilir.

Önce şu yollar denenebilir:

1) Aile içi protokol

Noter / avukat destekli paylaşım protokolü

2) Hisse devri

Bir hissedar diğerlerinin payını satın alır

3) Takas

Bir taşınmaz birine, başka taşınmaz diğerine bırakılır

4) Arabuluculukta özel çözüm

·       Bedelli çıkış

·       Kullanım paylaşımı

·       Kısmi satış

·       Aile içi alım hakkı planı

Çok önemli:

Mahkeme çoğu zaman “hukuki olarak” çözer.

Arabuluculuk ise “ailenin gerçeğine göre” çözüm üretir.

Bu yüzden özellikle kardeşler arası miras dosyalarında arabuluculuk bazen en kârlı yoldur.

19) KISA SONUÇ: ORTAKLIĞIN GİDERİLMESİ DAVASINDA EN DOĞRU YOL NEDİR?

Özetle:

·       Önce zorunlu arabuluculuk

·       Sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde dava

·       Taşınmaz varsa taşınmazın bulunduğu yerde

·       Tüm hissedarlara karşı

·       Tapu ve miras belgeleri eksiksiz

·       Mümkünse önce aynen taksim, olmazsa satış

·       Bilirkişi / keşif sürecini yakından takip

·       Satış aşamasını da ayrıca izleme

20) SIK SORULAN SORULAR (SSS)

Ortaklığın giderilmesi davasını tek hissedar açabilir mi?

Evet. Tek bir paydaşın açması yeterlidir.

Herkesten izin almak gerekir mi?

Hayır. Dava, anlaşma olmadığı için zaten açılır.

Mirasçılar anlaşamıyorsa ne olur?

Dava açılır, mahkeme paylaşım yöntemini belirler.

Satış istemiyorsam dava engellenir mi?

Genellikle hayır. Aynen taksim mümkün değilse satış olur.

Arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 sonrası ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında dava şartıdır. 

Dava hangi mahkemede açılır?

Sulh Hukuk Mahkemesi.

Yetkili yer neresidir?

Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki).